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Immobilier

Calculateur de capacité d'emprunt

Estimez le montant maximum que vous pouvez emprunter.

Résultat
146 562 €
Capacité d'emprunt · Mensualité max : 850 €

À propos de cet outil

Pourquoi utiliser cet outil

La capacité d'emprunt correspond au montant maximum qu'une banque acceptera de vous prêter pour financer un achat immobilier. La connaître avant de visiter des biens permet de cibler des budgets réalistes, d'éviter les coups de cœur inaccessibles et de négocier plus sereinement avec vendeurs et courtiers. Depuis les recommandations du HCSF, les banques françaises appliquent un taux d'endettement maximal de 35 % (assurance emprunteur incluse) et une durée plafonnée à 25 ans (27 ans pour le neuf avec différé).

Comment fonctionne le calcul

Le simulateur part de vos revenus mensuels nets, retranche vos charges récurrentes (crédits en cours, pensions), puis calcule la mensualité maximale autorisée à 35 %. Cette mensualité, associée à un taux nominal et une durée, est convertie en capital empruntable via la formule du prêt amortissable : C = m × (1 − (1+i)^-n) / i.

Exemple concret

Avec 3 500 € nets/mois, 150 € de crédit auto en cours, un taux de 3,5 % et une durée de 20 ans, la mensualité maximale est de 3 500 × 0,35 − 150 = 1 075 €, soit une capacité d'emprunt d'environ 185 000 €. En ajoutant un apport personnel de 30 000 € (frais de notaire), le budget total atteint 215 000 €.

Conseils pratiques

Constituez un apport d'au moins 10 % du prix (les banques exigent souvent 10 à 20 % pour couvrir frais de notaire et de garantie). Soldez vos crédits à la consommation avant de déposer un dossier : chaque 100 € de mensualité en moins libère environ 17 000 € de capacité. Négociez l'assurance emprunteur en délégation (loi Lemoine) : l'économie peut atteindre 15 000 € sur 20 ans. Comparez au moins 3 banques via un courtier gratuit.

Avertissement

Cette estimation est indicative. Les banques évaluent aussi votre reste à vivre, votre stabilité professionnelle (CDI, ancienneté), votre saut de charge et votre historique bancaire. Le taux réel dépend du profil, du montant et de la durée. Pour un accord ferme, sollicitez une simulation personnalisée auprès d'un établissement ou d'un courtier agréé ORIAS.

Questions fréquentes

Comment les banques calculent-elles ma capacité d'emprunt ?
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Les banques appliquent la règle des 35 % : votre mensualité totale de crédit (incluant l'assurance emprunteur) ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets avant impôt. Elles analysent aussi votre reste à vivre, votre stabilité professionnelle (CDI, ancienneté), votre apport personnel et votre comportement bancaire des 3 derniers mois. Un dossier solide peut permettre de dépasser légèrement ce seuil.
Qu'est-ce que le reste à vivre et pourquoi est-il important ?
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Le reste à vivre est la somme disponible chaque mois après déduction de toutes vos charges fixes, y compris la mensualité de crédit. Les banques fixent généralement un minimum de 700-800 € pour une personne seule et 1 200-1 400 € pour un couple. Un reste à vivre insuffisant peut entraîner un refus même si votre taux d'endettement est inférieur à 35 %.
L'apport personnel est-il obligatoire pour obtenir un crédit immobilier ?
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L'apport personnel n'est pas légalement obligatoire, mais il est fortement recommandé et demandé par la quasi-totalité des banques en pratique. Un apport minimum de 10 % est généralement exigé pour couvrir les frais de notaire et de garantie. Un apport de 20 à 30 % améliore significativement les conditions du prêt et rassure la banque sur votre capacité d'épargne.
Comment les revenus locatifs sont-ils pris en compte par les banques ?
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Les banques retiennent généralement 70 % des revenus locatifs dans le calcul de votre capacité d'emprunt pour tenir compte du risque de vacance locative et des charges. Certaines banques appliquent la méthode différentielle qui soustrait le loyer perçu de la mensualité du crédit locatif avant de calculer votre taux d'endettement, ce qui est plus favorable pour les investisseurs.
Le prêt à taux zéro (PTZ) peut-il augmenter ma capacité d'emprunt ?
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Le PTZ est un prêt complémentaire sans intérêts accordé sous conditions de ressources aux primo-accédants. Il peut financer jusqu'à 40 % du prix d'achat selon la zone géographique et la composition du foyer. Comme ses mensualités sont souvent différées, il peut effectivement augmenter votre capacité d'achat totale sans impacter immédiatement votre taux d'endettement.