À propos de cet outil
Pourquoi utiliser cet outil
La capacité d'emprunt est le montant maximal qu'une banque acceptera de vous prêter pour un achat immobilier. La connaître avant de visiter permet de cibler un budget réaliste et de négocier sereinement. Les banques appliquent les règles du HCSF : un taux d'effort — charges de crédit rapportées au revenu — plafonné à 35 %, assurance emprunteur comprise, et une durée maximale de 25 ans, portée à 27 ans en cas d'achat dans le neuf ou avec travaux grâce à un différé d'amortissement (Service-Public). Les banques disposent d'une marge de flexibilité de 20 % de leur production trimestrielle pour déroger à ces seuils.
Comment fonctionne le calcul
Le simulateur part de vos revenus mensuels nets, retranche vos charges récurrentes (crédits en cours, pensions versées), puis calcule la mensualité maximale à 35 % du revenu. Cette mensualité, un taux nominal et une durée sont convertis en capital empruntable par la formule du prêt amortissable : C = m × (1 − (1 + i)^−n) / i, où m est la mensualité, i le taux mensuel et n le nombre de mensualités.
Exemple concret
Avec 3 500 € nets par mois, 150 € de crédit auto en cours, un taux de 3,5 % et une durée de 20 ans, la mensualité maximale est de 3 500 × 0,35 − 150 = 1 075 €, soit une capacité d'emprunt d'environ 185 000 €. En ajoutant un apport de 30 000 € destiné aux frais de notaire et de garantie, le budget d'achat atteint environ 215 000 €.
Conseils pratiques
Soldez vos crédits à la consommation avant de déposer un dossier : chaque 100 € de mensualité en moins libère de l'ordre de 15 000 à 20 000 € de capacité sur 20 ans. Prévoyez un apport d'au moins 10 % du prix, la plupart des banques l'exigeant pour couvrir les frais annexes. Vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment depuis la loi Lemoine du 28 février 2022, ce qui représente souvent plusieurs milliers d'euros d'économie sur la durée. Comparez au moins trois établissements. Si vos crédits en cours pèsent déjà lourd sur votre taux d'endettement, notre calculateur de rachat de crédit simule la mensualité unique obtenue en les regroupant, avant de déposer un nouveau dossier.
Avertissement
Cette estimation est indicative. La banque examine aussi votre reste à vivre (souvent 700 à 800 € pour une personne seule, 1 200 à 1 400 € pour un couple), votre stabilité professionnelle, votre saut de charge et la tenue de vos comptes. Le taux réellement accordé dépend de votre profil. Pour un accord ferme, demandez une simulation personnalisée à un établissement ou à un courtier immatriculé à l'ORIAS.