Kalkulo

Calculateur de rendement locatif

Calculez le rendement brut et net d'un investissement locatif : loyers, taxe foncière, charges et vacance. Comparez plusieurs biens en un instant.

Résultat
Rendement brut
5.60%
Rendement net
4.80%

À propos de cet outil

Pourquoi utiliser cet outil

Le rendement locatif mesure la rentabilité d'un bien immobilier mis en location. C'est l'indicateur qui permet de comparer plusieurs biens ou plusieurs villes, et de situer l'opération face aux placements sans risque : le taux du Livret A est ainsi de 1,7 % depuis le 1er août 2026. Un rendement brut affiché dans une annonce peut masquer une rentabilité nette bien plus modeste une fois les charges et la fiscalité déduites.

Comment fonctionne le calcul

Le rendement brut = loyer annuel ÷ prix d'achat frais inclus × 100. Le rendement net retranche les charges qui restent à votre charge : taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion (souvent 6 à 8 % des loyers) et vacance locative. Le rendement net-net déduit en plus l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, qui dépendent du régime fiscal.

Exemple concret

Studio acheté 130 000 € frais inclus, loué 550 € par mois hors charges. Loyer annuel : 6 600 €. Rendement brut = 6 600 ÷ 130 000 × 100 = 5,1 %. Après 1 800 € de charges annuelles (taxe foncière 900 €, copropriété 600 €, assurance 150 €, provision travaux 150 €), le rendement net tombe à 4 800 ÷ 130 000 × 100 = 3,7 %.

Conseils pratiques

Dans les grandes métropoles, les rendements bruts tournent souvent autour de 3 à 4 %, l'espoir de plus-value compensant le faible rendement ; dans les villes moyennes, on trouve 6 à 10 % mais avec plus de vacance et de rotation. Distinguez rendement et cash-flow : un bien peut afficher 7 % de rendement et un cash-flow négatif si l'emprunt est important.

Côté fiscalité, en location nue le régime micro-foncier applique un abattement de 30 % jusqu'à 15 000 € de revenus fonciers ; en meublé, le micro-BIC applique 50 % (plafond 77 700 €) en longue durée, mais 30 % (plafond 15 000 €) pour un meublé de tourisme non classé depuis l'imposition des revenus 2025 (impots.gouv.fr).

Vérifiez enfin le DPE : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des F le sera au 1er janvier 2028 (Service-Public).

Avertissement

Cet outil donne une estimation à partir des données saisies. Le rendement réel dépend de votre fiscalité personnelle, de l'effet de levier du crédit, de la plus-value à la revente et de la gestion des risques (impayés, dégradations). Un investissement locatif n'est jamais garanti. Faites valider votre projet par un professionnel avant d'investir.

Questions fréquentes

Quelle différence entre rendement brut, net et net-net ?⌄
Le rendement brut divise le loyer annuel par le prix d'achat frais inclus. Le rendement net soustrait d'abord les charges qui restent à votre charge : taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion, charges de copropriété non récupérables et vacance locative. Le rendement net-net déduit en plus l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, qui dépendent de votre régime fiscal. C'est le net-net qui reflète ce que l'investissement vous rapporte réellement.
Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif ?⌄
Cela dépend de la localisation. Dans les grandes métropoles, les rendements bruts tournent souvent autour de 3 à 4 %, l'espoir de plus-value compensant le faible rendement. Dans les villes moyennes ou sur de petites surfaces, on trouve 6 à 10 %, mais avec plus de vacance, de rotation des locataires et de gestion. Un rendement affiché très élevé signale généralement un marché peu tendu, donc plus risqué à la revente.
Comment la fiscalité change-t-elle le résultat ?⌄
En location nue, le régime micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an ; au-delà, ou sur option, le régime réel permet de déduire charges et intérêts d'emprunt. En location meublée, le micro-BIC applique 50 % d'abattement (plafond 77 700 €) pour la location de longue durée, mais seulement 30 % (plafond 15 000 €) pour un meublé de tourisme non classé depuis l'imposition des revenus 2025.Source : impots.gouv.fr, impots.gouv.fr
Rendement et cash-flow, est-ce la même chose ?⌄
Non. Le rendement rapporte le loyer au prix du bien ; le cash-flow est ce qu'il reste chaque mois une fois payées la mensualité de crédit et toutes les charges. Un bien peut afficher 7 % de rendement et un cash-flow négatif si l'emprunt est important : vous devez alors compléter de votre poche tous les mois, ce que le seul rendement ne montre pas.
Faut-il inclure les frais de notaire et les travaux dans le calcul ?⌄
Oui, pour un résultat honnête. Rapporter le loyer au seul prix affiché gonfle artificiellement le rendement. En ajoutant les frais d'acquisition et le budget travaux au dénominateur, vous obtenez le rendement de l'argent réellement engagé, qui est le chiffre utile pour comparer deux biens.

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