Kalkulo

Calculadora de rentabilidad por alquiler

Calcula la rentabilidad bruta y neta de una inversión en alquiler a partir del precio de compra, la renta y los gastos anuales (IBI, comunidad, seguro, IRPF).

Resultado
Rentabilidad bruta
5.60%
Rentabilidad neta
4.80%

Acerca de esta herramienta

Por qué usar esta herramienta

La rentabilidad del alquiler es el indicador clave para valorar una inversión inmobiliaria en España. Permite comparar pisos y ciudades y contrastar el ladrillo con alternativas: mejores depósitos a plazo en torno al 2,5-3,25 % TAE (septiembre 2026), Letras del Tesoro español entre el 2,1 % y el 2,65 % TAE según plazo (Tesoro Público, subastas de abril-mayo 2026 — tipos que varían en cada subasta), fondos indexados MSCI World en torno al 8 % histórico. Con precios estabilizados según el INE, la rentabilidad neta media en España se sitúa en torno al 5,5 % bruto (Banco de España, "Indicadores del mercado de la vivienda").

Cómo funciona el cálculo

Rentabilidad bruta = (renta anual / precio de compra con gastos) × 100. La rentabilidad neta descuenta gastos anuales: IBI (0,4–1,1 % del valor catastral), tasa de basuras, comunidad, seguro de hogar y protección de impagos, IRPF sobre el rendimiento (con reducción del 60 % en vivienda habitual), vacancia (aprox. 1 mes/año) y provisión para mantenimiento (~1 % del valor/año). No olvides los gastos iniciales: ITP (6–10 % según CCAA para segunda mano) o IVA 10 % (obra nueva), notaría, registro y gestoría.

Ejemplo concreto

Piso en Valencia comprado por 150 000 € con 15 000 € de gastos (total 165 000 €), alquilado a 750 €/mes. Renta anual = 9 000 €. Bruta = 9 000 / 165 000 × 100 = 5,45 %. Tras 2 500 € de gastos anuales (IBI 400 €, comunidad 720 €, seguro 250 €, IRPF neto tras reducción 800 €, vacancia 330 €), la neta es 6 500 / 165 000 = 3,9 %.

Consejos prácticos

Apunta al menos al 6 % bruto fuera de Madrid y Barcelona. Ciudades como Zaragoza, Sevilla, Málaga o Bilbao ofrecen 6–8 % brutos. Con la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda, en zonas tensionadas hay límites al precio del alquiler — consulta el Sistema Estatal de Referencia de Precios. Aprovecha la reducción del 60 % del IRPF sobre rendimientos del alquiler de vivienda habitual (o 90 % en zonas tensionadas con rebaja). Contrata un seguro de impago (protección + defensa jurídica). Revisa el Certificado Energético — vital para atraer inquilinos.

Aviso

Esta estimación es orientativa. La rentabilidad real depende de tu tipo marginal de IRPF, la financiación, la plusvalía potencial y la evolución del mercado. La vivienda es un activo ilíquido y su precio puede bajar. Consulta a un asesor fiscal colegiado (REAF) y a un abogado especializado antes de invertir. Esta herramienta no constituye asesoramiento financiero regulado por la CNMV.

Preguntas frecuentes

¿Qué diferencia real hay entre la rentabilidad bruta y la neta en la práctica?⌄
La rentabilidad bruta solo divide la renta anual entre el precio de compra, sin descontar nada. La neta resta todos los gastos anuales que realmente asumes como propietario: IBI, comunidad, seguro, gestión, IRPF sobre el rendimiento y vacancia. Es habitual que un piso anunciado con un 7 % bruto se quede en un 4-4,5 % neto una vez descontados estos gastos.
¿Cómo afecta la Ley de Vivienda 12/2023 en zonas tensionadas a la rentabilidad?⌄
En las zonas declaradas tensionadas, la ley limita las subidas de renta en contratos nuevos y en renovaciones, normalmente referenciadas al Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler. Esto reduce el margen para aumentar la renta año a año en esas zonas, por lo que conviene comprobar si el municipio está declarado tensionado antes de proyectar subidas de renta futuras en el cálculo de rentabilidad.
¿Es mejor alquiler tradicional o alquiler turístico (VUT) para la rentabilidad?⌄
El alquiler turístico suele ofrecer una rentabilidad bruta más alta, pero exige licencia VUT (cada vez más restringida o denegada en ciudades como Barcelona, Madrid o San Sebastián desde 2024), más gestión operativa (limpieza, check-in, atención al huésped) y mayor incertidumbre normativa. El alquiler de larga duración da menos rentabilidad bruta pero más estabilidad y menos carga de gestión.
¿Qué gastos iniciales debo sumar al precio para calcular la rentabilidad real?⌄
Además del precio de compra, suma el ITP (6-10 % según comunidad autónoma para segunda mano) o el IVA del 10 % más AJD para obra nueva, la notaría, el registro y la gestoría. Usar solo el precio de compra en el denominador de la rentabilidad la infla artificialmente: el dinero realmente invertido incluye todos estos gastos.
¿Cómo afecta el riesgo de impago u ocupación al cálculo de rentabilidad?⌄
Un impago prolongado puede tardar meses en resolverse por vía judicial, especialmente si el inquilino se declara en situación de vulnerabilidad, lo que puede paralizar el desahucio durante un tiempo considerable. Un seguro de impago y defensa jurídica (habitualmente 2-4 % de la renta anual) protege la rentabilidad real frente a este riesgo, y conviene incluir su coste en el cálculo de la rentabilidad neta.

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