Acerca de esta herramienta
Qué es la plusvalía municipal
La plusvalía municipal, técnicamente el IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), es un tributo que cobra el ayuntamiento cuando se transmite un inmueble urbano, sobre el incremento de valor que se presume que ha experimentado el suelo. Tras la reforma de 2021, el contribuyente puede elegir entre el método objetivo (por defecto) y el método real si le resulta más favorable, y queda exento por completo si vende a pérdidas. Esta calculadora cubre Madrid, Barcelona y Valencia — las tres únicas ciudades cuyos tipos de gravamen se han podido verificar directamente en la ordenanza fiscal municipal.
Cómo funciona el cálculo
Por defecto se aplica el método objetivo (art. 107 TRLRHL): base imponible = valor catastral del suelo × coeficiente legal según los años de tenencia, plafonado a 20 años. Sobre esa base se aplica el tipo de gravamen fijado por cada ayuntamiento (hasta un máximo legal del 30 %). Si el contribuyente lo solicita y la ganancia patrimonial real —prorrateada a la parte de suelo— resulta inferior a esa base objetiva, puede tributar por esa ganancia real en su lugar (art. 107.5). Y si esa misma ganancia real es cero o negativa, no hay sujeción al impuesto en absoluto (art. 104.5): es una exención total, no una reducción.
La tabla de coeficientes vigente no es una tabla "de 2026"
Un punto que suele pasar desapercibido: la tabla de coeficientes en vigor desde el 28 de enero de 2026 no es una revalorización para 2026. Es la misma tabla heredada del RD-ley 8/2023 (baremo 2024), porque las dos actualizaciones que deberían haberla sustituido fueron rechazadas por el Congreso de los Diputados: la prevista para 2025 (RD-ley 9/2024) fue derogada el 22 de enero de 2025, y la prevista para 2026 (RD-ley 16/2025) fue derogada a su vez el 27 de enero de 2026. Dos derogaciones consecutivas, dos años seguidos — el resultado es una tabla que se sigue aplicando sin revalorización real desde 2024.
Tipos de gravamen por ciudad
| Ciudad | Tipo de gravamen |
|---|---|
| Madrid | 29 % |
| Barcelona | 30 % (tope legal) |
| Valencia | 29,70 % |
Barcelona aplica además una excepción propia sobre la tabla nacional: la tranche de menos de 1 año de tenencia se grava con un coeficiente de 0,05 en vez del 0,15 general (excepto transmisiones mortis causa).
Sevilla no está cubierta
Sevilla queda explícitamente fuera del alcance de esta calculadora. Se intentó verificar su tipo de gravamen en la fuente oficial por cuatro vías independientes — el portal municipal, el Boletín Oficial de la Provincia (protegido por un formulario con reCAPTCHA), búsquedas dirigidas y navegación directa en varios números del boletín — sin obtener una confirmación fiable. En lugar de estimar una cifra a partir de fuentes secundarias no verificadas, se ha preferido no incluir Sevilla en absoluto.
Ejemplo concreto
Piso en Madrid, valor catastral del suelo de 60 000 €, vendido tras 10 años de tenencia. Coeficiente aplicable a 10 años: 0,12. Base imponible = 60 000 × 0,12 = 7 200 €. Cuota = 7 200 × 29 % = 2 088 €. Si el mismo propietario compró por 180 000 € y vendió por 190 000 € (ganancia real de solo 10 000 €, muy por debajo de la base objetiva una vez prorrateada al suelo), puede optar por tributar sobre esa ganancia real en su lugar, si resulta más baja.
Quién paga
El sujeto pasivo legal (art. 106 TRLRHL) es el vendedor en una compraventa y el adquirente en una donación o herencia; si el vendedor es una persona física no residente en España, el comprador se convierte en sustituto y debe retener el importe. Esto no puede modificarse por acuerdo entre las partes: un pacto privado puede repartir el coste económico entre comprador y vendedor, pero nunca cambia quién es el obligado legal frente al ayuntamiento.
Aviso
Estimación orientativa, sin valor vinculante. Cubre únicamente Madrid, Barcelona y Valencia; no incluye Sevilla ni ningún otro municipio. No sustituye la liquidación oficial de tu ayuntamiento ni el asesoramiento de un profesional — verifica tu caso concreto antes de declarar.