Kalkulo

Calculadora de capacidad de endeudamiento

Estima el importe máximo que puedes pedir prestado a partir de tus ingresos netos mensuales, deudas actuales, tipo de interés y plazo, con un ratio de endeudamiento simplificado.

Resultado
142.739 €
Capacidad de préstamo · Cuota máxima : 850 €

Acerca de esta herramienta

Por qué usar esta herramienta

La capacidad de endeudamiento es el importe máximo que un banco español te concederá para financiar la compra de una vivienda. Conocerla antes de visitar inmuebles evita frustraciones y facilita la negociación. En España, las entidades aplican habitualmente un ratio de endeudamiento máximo del 30–35 % de los ingresos netos, en línea con las recomendaciones del Banco de España para evitar situaciones de sobreendeudamiento.

Cómo funciona el cálculo

La herramienta parte de tus ingresos netos mensuales, resta las deudas actuales (préstamos personales, tarjetas revolving) y calcula la cuota máxima admisible al 35 %. Esa cuota, con el tipo de interés y el plazo elegidos, se convierte en capital prestable mediante la fórmula francesa de amortización. El Euríbor a 12 meses ronda el 3,0 % a principios de septiembre de 2026, en clara subida frente a los niveles de 2024-2025, lo que encarece las hipotecas variables (Euríbor + diferencial del banco); las hipotecas a tipo fijo se mueven en un rango algo distinto según la entidad.

Ejemplo concreto

Con ingresos netos de 2 500 €/mes y 100 € de préstamo personal, la cuota máxima es 2 500 × 0,35 − 100 = 775 €. A un TAE del 3,8 % y 25 años, corresponde a un capital de unos 150 000 €. Sumando el 20 % de entrada (30 000 €) más gastos (unos 15 000 €), el presupuesto total es de 180 000 €.

Consejos prácticos

Ahorra al menos el 20 % del precio para la entrada, más un 10–12 % adicional para gastos (ITP, notaría, registro, tasación). Cancela créditos al consumo antes de solicitar la hipoteca. Consulta la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE) para ver tus deudas registradas. Compara al menos 3 entidades y considera un intermediario financiero inscrito en el Banco de España. Valora hipotecas mixtas (tipo fijo los primeros años, luego variable) para reducir riesgo. Revisa la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario que te protege como consumidor.

Aviso

Esta estimación es orientativa. La concesión efectiva depende de tu historial crediticio, estabilidad laboral, tasación oficial de la vivienda y política interna de cada entidad. Los tipos varían diariamente. Para una oferta vinculante (FEIN), acude a una entidad de crédito registrada en el Banco de España. Esta herramienta no constituye asesoramiento financiero regulado.

Preguntas frecuentes

¿Cómo calculan los bancos españoles mi capacidad de endeudamiento?⌄
Los bancos españoles aplican la regla del 35 %: la suma de todas tus cuotas mensuales de préstamos no debe superar el 35 % de tus ingresos netos mensuales. El Banco de España recomienda no rebasar ese umbral para evitar situaciones de sobreendeudamiento. Además valoran la estabilidad laboral (contrato indefinido, antigüedad), el ahorro previo y el historial en la CIRBE.
¿Cuánta entrada necesito para comprar una vivienda en España?⌄
La financiación bancaria habitual cubre hasta el 80 % del menor valor entre tasación y compraventa, por lo que necesitas un 20 % de entrada. A ello hay que sumar los gastos de compraventa: ITP en vivienda usada (6-10 % según comunidad) o IVA del 10 % en obra nueva, más notaría, registro y gestoría. En total conviene disponer del 30-35 % del precio.
¿Qué es la CIRBE y cómo afecta a mi solicitud?⌄
La CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España) recoge todos los préstamos y créditos que tienes registrados con entidades financieras. Los bancos la consultan antes de conceder una hipoteca para conocer tu nivel real de endeudamiento. Cancelar créditos al consumo o tarjetas revolving antes de solicitar la hipoteca mejora notablemente tu capacidad.
¿Se tienen en cuenta los ingresos por alquiler?⌄
Sí, aunque los bancos suelen computar solo entre el 70 % y el 80 % de los ingresos por alquiler para cubrir el riesgo de impago y los periodos de vacío. Es necesario acreditarlos con contratos de arrendamiento y declaraciones de la renta de los últimos ejercicios. Los rendimientos declarados en el IRPF son la referencia principal para el análisis.
¿Puedo mejorar mi capacidad de endeudamiento con un avalista?⌄
Sí, incorporar un avalista o un segundo titular con ingresos estables aumenta la capacidad total de endeudamiento del expediente. Muchas familias españolas recurren al aval de los padres, a veces con garantía hipotecaria sobre su vivienda. Conviene valorar el riesgo con calma, ya que el avalista responde con todo su patrimonio presente y futuro.

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