La vente de ma résidence principale est-elle imposée ?

Non. La plus-value réalisée sur la vente du logement qui constitue votre résidence principale au jour de la cession est totalement exonérée d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, sans plafond de montant ni durée minimale de détention. Les dépendances immédiates et nécessaires vendues en même temps (garage, cave, cour) bénéficient de la même exonération. Ce calculateur ne s'applique donc qu'aux résidences secondaires, biens locatifs, logements vacants et terrains.

Au bout de combien d'années la plus-value est-elle totalement exonérée ?

Il faut distinguer les deux impositions. L'impôt sur le revenu au taux de 19 % disparaît après 22 ans de détention, grâce à un abattement de 6 % par an de la 6e à la 21e année puis de 4 % la 22e. Les prélèvements sociaux de 17,2 % ne disparaissent qu'après 30 ans, avec un abattement de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an de la 23e à la 30e. Entre 22 et 30 ans, vous ne payez donc que des prélèvements sociaux.

Puis-je déduire mes travaux du calcul ?

Oui, sous conditions. Sont déductibles les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisées par une entreprise et justifiées par factures ; les travaux d'entretien, de réparation et ceux que vous avez réalisés vous-même ne le sont pas. Si vous détenez le bien depuis plus de cinq ans, vous pouvez à la place retenir un forfait de 15 % du prix d'achat, même sans avoir engagé de travaux. Saisissez alors ce forfait dans le champ prévu.

À quoi correspondent les frais d'acquisition de 7,5 % ?

Ce sont les frais payés lors de l'achat : droits d'enregistrement, émoluments du notaire, frais d'hypothèque. Vous pouvez les retenir pour leur montant réel justifié, ou opter pour un forfait légal de 7,5 % du prix d'achat, souvent plus avantageux pour les acquisitions anciennes dont les justificatifs ont été perdus. Le calculateur applique ce forfait par défaut, mais vous pouvez saisir vos frais réels s'ils sont supérieurs.

Qu'est-ce que la surtaxe sur les plus-values élevées ?

Lorsque la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu, c'est-à-dire après abattement pour durée de détention, dépasse 50 000 €, une taxe additionnelle s'applique. Son taux progresse par tranches de 2 % à 6 %, avec des paliers lissés pour atténuer les effets de seuil. Elle s'ajoute aux 19 % d'impôt sur le revenu et aux 17,2 % de prélèvements sociaux, et elle est calculée et prélevée par le notaire au moment de la vente.

Calculateur de plus-value immobilière gratuit

Calculez l'impôt sur la plus-value d'une résidence secondaire ou d'un bien locatif : abattements, IR 19 %, prélèvements sociaux 17,2 % et surtaxe.

À propos de cet outil

La plus-value immobilière, en pratique

Lorsque vous revendez un bien immobilier plus cher que vous ne l'avez acheté, la différence constitue une plus-value. Pour l'administration fiscale française, cette plus-value est un revenu, et elle est imposée à ce titre — sauf lorsqu'une exonération s'applique. La plus importante d'entre elles concerne la résidence principale : si le logement vendu est celui que vous occupez effectivement et habituellement au jour de la cession, la plus-value est totalement exonérée, quel que soit son montant et quelle que soit la durée de détention. Ce calculateur ne s'adresse donc pas à ce cas de figure : il vise les résidences secondaires, les biens locatifs, les logements vacants, les parts de SCI à l'impôt sur le revenu et les terrains.

Le calcul se fait en trois temps. On détermine d'abord la plus-value brute, c'est-à-dire l'écart entre le prix de vente et le prix de revient corrigé du bien. On applique ensuite les abattements pour durée de détention, qui réduisent la base imposable année après année — et qui ne sont pas les mêmes pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. On applique enfin les taux d'imposition sur chacune de ces deux bases, auxquels s'ajoute éventuellement une surtaxe pour les plus-values élevées.

Comment se calcule le prix de revient corrigé

Le prix d'achat retenu n'est pas le prix figurant seul dans l'acte : il peut être majoré de plusieurs postes qui réduisent d'autant votre plus-value imposable. Les frais d'acquisition peuvent, sous conditions, être ajoutés au prix d'acquisition pour leur montant réel lorsqu'ils sont justifiés. Lorsque les justificatifs ne sont pas disponibles, un forfait de 7,5 % du prix d'acquisition peut être retenu dans les conditions prévues par la réglementation. C'est ce forfait que notre outil applique par défaut, en vous laissant la possibilité de saisir vos frais réels s'ils sont plus élevés.

Les travaux viennent également en majoration. Les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration peuvent être retenues, sous conditions, lorsqu'elles ont été réalisées par une entreprise et justifiées par des factures — les travaux effectués par vous-même et les simples dépenses d'entretien ou de réparation ne comptent pas. Toutes les dépenses de travaux ne sont pas automatiquement déductibles : il convient de vérifier, au vu de votre situation et des justificatifs, celles qui satisfont aux conditions prévues par la réglementation. Si vous détenez le bien depuis plus de cinq ans, vous pouvez, à la place des factures, retenir un forfait de 15 % du prix d'achat lorsque les conditions sont remplies, y compris si vous n'avez réalisé aucun travaux. Saisissez alors ce montant forfaitaire dans le champ « travaux » du calculateur.

Les abattements pour durée de détention

C'est le mécanisme central du régime, et la source la plus fréquente d'erreurs, car il existe deux barèmes distincts. Pour l'impôt sur le revenu, aucun abattement ne s'applique pendant les cinq premières années. À partir de la sixième année, la base est réduite de 6 % par an jusqu'à la vingt-et-unième année, puis de 4 % la vingt-deuxième : l'exonération d'impôt sur le revenu est donc totale après vingt-deux ans de détention.

Pour les prélèvements sociaux, le rythme est beaucoup plus lent : 1,65 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année, 1,60 % la vingt-deuxième année, puis 9 % par an de la vingt-troisième à la trentième. L'exonération complète n'intervient qu'au bout de trente ans. Concrètement, un propriétaire qui vend au bout de vingt-cinq ans ne paie plus d'impôt sur le revenu, mais reste redevable de prélèvements sociaux sur une part significative de sa plus-value. La durée de détention se compte de date à date, à partir de la date d'acquisition inscrite dans l'acte notarié.

Taux applicables et surtaxe

Sur la base après abattement, l'impôt sur le revenu est prélevé au taux forfaitaire de 19 %, et les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %, soit 36,2 % au maximum lorsqu'aucun abattement ne s'applique. S'y ajoute une taxe spécifique lorsque la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 € : son taux progresse de 2 % à 6 % selon des tranches, avec des paliers lissés pour éviter les effets de seuil brutaux. L'ensemble est en principe déclaré et acquitté par le notaire au moment de la vente, l'impôt étant prélevé directement sur le prix.

Exemple chiffré

Julien vend un appartement locatif 300 000 €. Il l'avait acheté 200 000 € il y a douze ans et n'a pas conservé de factures de travaux. Ses frais d'acquisition sont retenus au forfait de 7,5 %, soit 15 000 €. Son prix de revient corrigé s'établit à 215 000 €, et sa plus-value brute à 85 000 €.

Après douze ans, l'abattement pour l'impôt sur le revenu est de 7 × 6 % = 42 %, ce qui donne une base imposable de 49 300 € et un impôt de 9 367 €. L'abattement pour les prélèvements sociaux n'est que de 7 × 1,65 % = 11,55 %, soit une base de 75 182 € et 12 931 € de prélèvements. La plus-value imposable à l'impôt sur le revenu restant inférieure à 50 000 €, aucune surtaxe n'est due. Julien paiera donc environ 22 298 € au total et conservera près de 62 700 € de plus-value nette. S'il avait attendu vingt-deux ans, l'impôt sur le revenu aurait été nul et seuls les prélèvements sociaux, déjà réduits, seraient restés dus.

Autres exonérations à connaître

Au-delà de la résidence principale, plusieurs situations ouvrent droit à une exonération : la première cession d'un logement autre que la résidence principale sous condition de remploi du prix dans l'achat d'une résidence principale, les cessions dont le prix n'excède pas 15 000 €, les biens détenus depuis plus de trente ans, ou encore certaines ventes réalisées par des retraités ou des personnes invalides sous conditions de revenus. Ces cas obéissent à des conditions précises que seul votre notaire peut valider au vu de votre situation.

Pour aller plus loin, lisez notre guide : Plus-value immobilière : comment est-elle calculée et imposée ?

Avertissement

Simulation à titre indicatif, basée sur la fiscalité 2026. Ne remplace pas l'avis d'un notaire ou fiscaliste. L'outil ne traite ni les cas d'exonération particuliers, ni les biens détenus via une société soumise à l'impôt sur les sociétés, ni les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière, dont les règles diffèrent.

Calculateur de plus-value immobilière