Vendre un appartement locatif ou une maison de famille plus cher qu'on ne l'a payée est une bonne nouvelle — jusqu'au moment où le notaire annonce le montant de l'impôt. En France, la plus-value immobilière des particuliers obéit à un régime précis, avec deux impositions superposées et deux barèmes d'abattement différents. Voici comment le chiffre final se construit.
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Qui est concerné ?
Le premier réflexe est de vérifier si vous êtes réellement imposable. La vente de votre résidence principale est totalement exonérée : peu importe le montant du gain et la durée pendant laquelle vous avez occupé le logement, dès lors qu'il s'agit bien de votre habitation effective et habituelle au jour de la vente. Les dépendances vendues simultanément suivent le même sort.
Sont en revanche imposables les résidences secondaires, les biens mis en location, les logements laissés vacants, les terrains à bâtir, et les parts de sociétés civiles immobilières soumises à l'impôt sur le revenu. C'est ce périmètre que couvre cet article.
Étape 1 : la plus-value brute
La plus-value brute n'est pas simplement la différence entre le prix affiché à l'achat et celui affiché à la vente. Le prix d'acquisition est « corrigé » à la hausse par deux postes qui réduisent mécaniquement votre gain imposable.
- Les frais d'acquisition : droits d'enregistrement, émoluments du notaire, frais d'hypothèque. Vous pouvez retenir le montant réel justifié, ou un forfait de 7,5 % du prix d'achat — pratique quand les justificatifs d'un achat ancien ont disparu.
- Les travaux : construction, reconstruction, agrandissement, amélioration, réalisés par une entreprise et facturés. L'entretien courant, les réparations et le bricolage personnel sont exclus. Au-delà de cinq ans de détention, un forfait de 15 % du prix d'achat peut être retenu à la place des factures.
Le prix de vente, lui, peut être diminué de certains frais supportés par le vendeur, notamment le coût des diagnostics obligatoires et la mainlevée d'hypothèque.
Étape 2 : les abattements pour durée de détention
C'est ici que le régime devient contre-intuitif, car deux barèmes coexistent.
Pour l'impôt sur le revenu, rien pendant cinq ans, puis 6 % d'abattement par an de la sixième à la vingt-et-unième année, et 4 % la vingt-deuxième. Au bout de 22 ans, la base est nulle : plus d'impôt sur le revenu.
Pour les prélèvements sociaux, le rythme est bien plus lent : 1,65 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année, 1,60 % la vingt-deuxième, puis 9 % par an de la vingt-troisième à la trentième. L'exonération totale n'arrive qu'à 30 ans.
Conséquence pratique : entre la 22e et la 30e année de détention, un vendeur ne paie plus d'impôt sur le revenu mais reste redevable de prélèvements sociaux. Beaucoup de propriétaires découvrent cet écart chez le notaire.
Étape 3 : les taux
Sur la base après abattement s'appliquent 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, soit 36,2 % au maximum pour une vente réalisée dans les cinq premières années. Une taxe supplémentaire, de 2 % à 6 % selon des tranches lissées, frappe les plus-values imposables à l'impôt sur le revenu supérieures à 50 000 €.