À propos de cet outil
Pourquoi utiliser cet outil
Les charges de copropriété représentent un poste budgétaire majeur, souvent 20–40 €/m²/an, qui pèse sur la rentabilité d'un investissement locatif comme sur le budget d'un propriétaire occupant. Répartir correctement le budget prévisionnel entre copropriétaires selon les tantièmes est une opération encadrée par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application. Cet outil permet de vérifier votre appel de fonds trimestriel et d'anticiper les charges avant l'achat.
Comment fonctionne le calcul
Chaque lot dispose d'un nombre de tantièmes fixé dans le règlement de copropriété (généralement sur une base de 1 000 ou 10 000). Votre quote-part de charges = budget total × (vos tantièmes / total tantièmes). Le budget prévisionnel voté chaque année en AG couvre les charges courantes (ménage, ascenseur, chauffage collectif, gardien, entretien) — provisions payées d'avance. Les travaux exceptionnels (ravalement, toiture) font l'objet d'appels séparés inscrits au fonds ALUR obligatoire depuis 2017 (loi ELAN).
Exemple concret
Immeuble de 20 lots avec un budget annuel de 45 000 € et 10 000 tantièmes au total. Un appartement de 65 m² représentant 450 tantièmes paiera : 45 000 × 450 / 10 000 = 2 025 €/an, soit environ 506 €/trimestre. À cela s'ajoutent 5 % de fonds ALUR obligatoire (~100 €/an) et éventuellement un appel travaux.
Conseils pratiques
Avant d'acheter, demandez au vendeur les 3 derniers procès-verbaux d'AG et le carnet d'entretien de l'immeuble — obligatoires depuis la loi ALUR. Vérifiez les impayés des copropriétaires (indicateur de tensions). Un immeuble sans ascenseur, sans gardien et sans chauffage collectif aura des charges 2 à 3 fois plus faibles. Assistez aux AG et votez — les charges se maîtrisent par la mise en concurrence des contrats (assurance, ménage, ascenseur). L'article 24-2 de la loi de 1965 impose la mise en concurrence des marchés au-delà d'un certain seuil. Utilisez un extranet copropriétaire pour suivre les comptes en temps réel.
Avertissement
Cette estimation reflète la répartition théorique selon les tantièmes. Certaines charges (chauffage individualisé, ascenseur pour lots en RDC) suivent des grilles de répartition spécifiques inscrites au règlement. Pour un décompte exact, consultez le syndic (obligatoire pour toute copropriété selon la loi de 1965). Cet outil n'a pas de valeur juridique et ne remplace pas l'expertise du syndic ou d'un géomètre.