À propos de cet outil
Pourquoi utiliser cet outil
La capacité d'emprunt correspond au montant maximum qu'une banque acceptera de vous prêter pour financer un achat immobilier. La connaître avant de visiter des biens permet de cibler des budgets réalistes, d'éviter les coups de cœur inaccessibles et de négocier plus sereinement avec vendeurs et courtiers. Depuis les recommandations du HCSF, les banques françaises appliquent un taux d'endettement maximal de 35 % (assurance emprunteur incluse) et une durée plafonnée à 25 ans (27 ans pour le neuf avec différé).
Comment fonctionne le calcul
Le simulateur part de vos revenus mensuels nets, retranche vos charges récurrentes (crédits en cours, pensions), puis calcule la mensualité maximale autorisée à 35 %. Cette mensualité, associée à un taux nominal et une durée, est convertie en capital empruntable via la formule du prêt amortissable : C = m × (1 − (1+i)^-n) / i.
Exemple concret
Avec 3 500 € nets/mois, 150 € de crédit auto en cours, un taux de 3,5 % et une durée de 20 ans, la mensualité maximale est de 3 500 × 0,35 − 150 = 1 075 €, soit une capacité d'emprunt d'environ 185 000 €. En ajoutant un apport personnel de 30 000 € (frais de notaire), le budget total atteint 215 000 €.
Conseils pratiques
Constituez un apport d'au moins 10 % du prix (les banques exigent souvent 10 à 20 % pour couvrir frais de notaire et de garantie). Soldez vos crédits à la consommation avant de déposer un dossier : chaque 100 € de mensualité en moins libère environ 17 000 € de capacité. Négociez l'assurance emprunteur en délégation (loi Lemoine) : l'économie peut atteindre 15 000 € sur 20 ans. Comparez au moins 3 banques via un courtier gratuit.
Avertissement
Cette estimation est indicative. Les banques évaluent aussi votre reste à vivre, votre stabilité professionnelle (CDI, ancienneté), votre saut de charge et votre historique bancaire. Le taux réel dépend du profil, du montant et de la durée. Pour un accord ferme, sollicitez une simulation personnalisée auprès d'un établissement ou d'un courtier agréé ORIAS.